不动产登记制度几个论点(简述不动产的几种登记制度)

1.简述不动产的几种登记制度

不动产登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

近、现代各国的不动产登记制度,大致可归纳为三种模式:契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

1、契据登记制度指不动产物权的变动,经当事人订立契约即发生效力,但非经登记,不得对抗第三人。

2、权利登记制度,又称实质主义登记,是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

3、托伦斯登记制度,又称权利交付主义登记,是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书,确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

比较以上三种登记制度,契约登记制和权利登记制(即对抗主义与要件主义)具有完全不同的特点,因而是两个最具代表性的登记制度。而托伦斯登记制与权利登记制在主要特点上相同,即以登记为生效要件,登记采取实质审查主义,登记具有公信力,登记采取物的编成主义,登记土地的静的状态等。其不同点在于托伦斯登记制采取任意登记制、交付产权证书、设置赔偿金等。基于上述分析,可以看出,我国现行不动产登记制度,既不是契约登记制,也不属于权利登记制或托伦斯登记制,而是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的一种登记制度。这主要表现于登记为不动产权属变动的生效要件、采取实质审查主义、强制登记及实行登记发证等方面。

2.不动产登记制度

所谓不动产登记就是指经权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。从登记的内容上看,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。

严格地说,对不动产登记程序、登记申请人、登记机关、登记请求权、登记的事项、登记的审查等问题都必须有专门的法律规定。但在我国,有关登记的法律却一直处于空白状态。

特别是反映物权权属状态的《物权法》迟迟未能出台,使我国的不动产登记制度一直处于一种无序的状态,给社会主义市场经济中的交易行为带来了很多不安全的因素。特别是近几年来的商品房开发、商品房买卖,更出现了一房多卖,交了款却无房,有房无产权证,某些不法开发商更是一方面将房屋出售给售房者,另一方面又将房屋的产权证拿到银行去设立抵押贷款,骗取银行资金。

如此林林总总,已经严重地影响了社会主义市场经济的建设,同时也给社会带来了许多不安定的因素。因此建立符合我国国情的不动产登记制度,已经是刻不容缓的事实。

本文作者试图通过对登记制度的功能、建立统一的登记机关、实行登记机关的实质审查制度、对登记的效力、登记机关的责任制度等方面加以论述,从而揭示建立适合我国国情的不动产登记制度的制度模式。 二、不动产登记的功能分析 对于不动产登记制度的功能,无论是英美法系还是大陆法系,对该功能皆有一致的认同,即公示功能和公信功能两个方面。

具体体现在以下方面: 1、物权设立的公示功能 除了极少数法定物权以外,物权的产生都以公示为条件,公示方法一旦不存在,则物权制度也不存在,即使当事人之间存在协议,该协议也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。物权的产生与设立的公示是不可分离的,设立公示是物权产生的重要条件,只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。

如果当事人通过合同约定设立某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。设立的登记不仅可以彰示物权的产生,而且有助于解决物权的冲突,这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时,应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。

在债权与物权的划分上,很明显登记制度表明的是物权关系,而非债权关系。 2、物权变更的公示功能 如果某种物权虽然已经发生了变动,但没有通过公示予以彰示,人们没有理由相信此种物权又发生了变动。

这就是说,由于没有办理登记手续。因此不能对抗第三人。

从法律效果上来看,只要作为公示内容的物权现状没有变动,便可以视为物权变动未曾发生。反过来说,如果登记记载某项物权已经发生变动,但事实上并没有变动,也可以认为物权已发生变动。

例如,甲乙双方在订立了房屋买卖合同后,双方并没有实际交付价款和交付房屋,但已经办理了房屋登记过户手续,对于公众来说,人们可以认为该房屋的所有权已经发生了转移。 3、权利正确性的推定功能 在一般情况下,登记权利人与事实权利人都是一致的,但在某些情况下由于登记发生错误或者其它原因,也可能会出现不一致的现象,在此情况下,应推定登记所记载的权利人便是法律上的真正权利人。

在交易过程中,任何交易当事人都只能相信登记而不能相信其它证明。如果第三人相信登记有记载的内容,与登记记载的权利人发生交易,即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致,也仍然应当保护善意第三人的利益。

对于登记所记载的权利人与实际权利人不一致时,有关当事人必须依据法定的程序请求更正。 4、对登记所记载内容的信赖 由于登记具有公信力,登记记载的内容即使发生错误,但因为信赖公示内容而发生交易的当事人,其信赖应当受到保护。

在登记内容没有依据法定程序更正以前,登记所记载的权利对相对人就应当认为是真实的权利。他人就不必再花费一定的交易成本和时间精力,在调查了解标的物的权利状况以及真正的权利人,也不必因此而担心在受让该标的物以后可能会受到第三人的追及。

只要基于公示所彰示出来的权利和内容并基于对公示的内容的信赖而从事了交易行为并受让了财产,此种交易就不应该被宣告无效,财产也不应当被追夺。另外,凡是信赖登记所记载的权利人而与权利人进行交易的人,在没有相反的证据证明其明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正的权利人时,都应当推定其具有善意。

再则,在保护相对人的此种信赖利益时,法律所保护的是善意的相对人,而并非保护恶意的相对人,如果某人明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人,而仍然与之进行交易,此种交易不受法律保护。 三、我国不动产登记制度的完善 1、建立统一的登记机关 登记机关就是指专门从事登记职能的特殊部门。

在我国,根据不动产性质的不同,其不动产物权的登记主办机关也不同,产生这种登记多头负责的状况的主要原因是因为我国登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的,如土地由土地管理部门管理,土地使用。

3.不动产登记制度

不动产统一登记制度是2013年3月10日,国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出,建立不动产统一登记制度,这样可以更好地落实《物权法》,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度,从制度上加强和创新社会管理,并为预防和惩治腐败夯实基础。

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

4.不动产统一登记制度的内容

首先,我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为,统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度,和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值,是基本功能。严格地讲,是制度的经济学价值,服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值,发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现,这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”,何言其他价值。

其次,我们要明确不动产统一登记的用途——为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时,可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的,可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善,不是“单打独斗”,应该利用一切现今的与正在建立的制度资源,应该是“组合拳”。关住权力的“制度笼子”,不只是单纯的反腐防腐制度,还有其他制度的帮衬与堵漏,形成制度的叠加,更加严丝密缝,不给权力留下丝毫机会。

制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度,这种思路是有道理的,但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中,至少要预留一定的预期与空间,这并不会消解它的市场经济的核心价值。

《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。一些地方的先行先试先启动,秉承了改革创新精神。如果各地都“不动”或者观望,不动产就成为“不动作”。可以允许争议与博弈,但不能容忍不行动。不动产统一登记制度上,与其争议不休,不如实践先“动”,在实践中摸索与完善。

5.不动产登记制度相关内容有哪些

不动产登记是物权法中非常重要的制度,一般是指经权利人或者是利害关系人的申请,随后由国家专职部门将有关不动产物权还有相关的变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。

不动产登记制度作为物权的公示手段,不动产登记本质上就是为产生私法效果的事实行为,但是不是非登记机关的行政管理的行为。 不动产登记制度的相关内容还有哪些呢?登记的首要意义就在于物权变动的公示还有公信,所产生的就是私法上的效果。

不动产登记还具有相关的公示力、形成力还有推定力和公信力四种重要的效力。不动产登记制度还有哪些相关的内容呢?不动产登记的主要目的就在于公示,也就是通过登记向公众公开不动产物权归属还有变动的情况,了解不特定的物权的状态,还可以使第三人在参与交易的时候有一个识别、判断物权的客观标准。

不动产登记制度还有哪些相关的内容呢?登记的形成力一般是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动,能否生效的效力,登记的推定力还可以称为权利正确性的推定效力,其中也可以指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容。不动产登记制度还有哪些相关的内容呢?其中也是正确不动产权利的效力,登记权利的正确性也可以推定效力以及不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者。

6.不动产登记制度是什么

不动产登记,是指不动产登记机构代表政府对不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权等进行登记并进行公示,依法确认不动产物权归属关系并使之具对世效力的行政行为。

国家实行不动产登记制度,意义主要在于确定物权的归属,保障不动产权利人的合法权益,维护不动产交易秩序。 从各国物权法规定来看,登记对不动产物权的效力主要有三种模式:一是登记对抗要件主义,以法国和日本为代表。

此种模式规定,不动产物权的变动,在当事人之间,不须进行登记即能发生法律效力,但只有登记后,才能产生对抗第三人的对抗效力,未经登记的,不能对抗善意第三人。 二是登记生效主义,以德国、瑞士为代表。

这种模式规定,不动产物权的变动,必须进行登记,未进行登记的,不发生物权变动的效果。这种模式又有两种不同的作法。

以德国法为例,由于德国法以物权行为独立性和无因性为制度基础,故产权登记为独立的物权行为,不受债权行为效力的影响,即使当事人间的债权合同无效或者被撤销,当事人也可以因已办理产权登记手续而取得不动产物权。 瑞士法则不承认物权行为理论,如果不动产登记的原因无效或者被撤销,经登记的不动产物权也会相应的无效或者被撤销,不动产物权仍由原权利人享有。

三是托伦斯登记制度,主要是英美法系国家的做法,这种模式的特点是,不强制当事人申请登记,但一经登记,其后发生的房地产权利变动或者设定,非经登记不发生效力。 《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。 ”从我国物权法的规定来看,我国采取的原则是登记生效主义,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记才发生法律效力;未经登记,不产生物权变动的法律效力。

但物权法没有进一步明确在产权变动登记后,如果原引起产权变动的原因(如买卖合同、赠与合同等)无效或者被撤销后,物权变动是否有效即物权由原权利人享有还是由现登记的权利人享有的问题。 笔者认为,根据公平公正的法律精神,司法实践中,如果引起物权变动登记的原因行为被确认无效或者被撤销后,相应的物权变动也应认定无效或者被撤销,产权登记不能使现登记权利人取得物权,不动产的物权应仍由原权利人享有,当事人可凭生效法律文书办理产权变更手续。

7.如何正确认识不动产统一登记制度

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上,借鉴西方国家先进立法经验,对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定,确立了中国不动产登记的基本结构。

8.我国不动产登记制度有什么特点

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看,中国的登记制度存在诸多缺陷,主要表现在以下方面。

(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

(2)不动产登记的法律效力不明确。

(3)不动产登记的种类不健全。

(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

1)登记不实行全面的强制主义。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。(4)交付权利证书。(5)登记土地上的权利负担。(6)设置赔偿基金。

9.我国《物权法》对不动产登记制度有何规定

《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅,确立了我国不动产登记的基本结构,为将来不动产登记法的制定,提供了整体的框架和结构。

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力,世界各国民法有以下几种不同的立法例:

一是登记对抗主义。

认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力,但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。

二是登记要件主义。

认为登记是不动产物权变动的要件,不动产物权变动除了当事人之间的合意外,还要进行登记,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。

三是地券交付主义。

又称托伦斯登记制,该制度采任意登记制,不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。

但如申请不动产物权登记,则登记是不动产物权变动的生效要件。

扩展资料:

第一章 基本原则

第一条 为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。

第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。

本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。

本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条 国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第五条 物权的种类和内容,由法律规定。

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

参考资料来源:搜狗百科-不动产登记制度

不动产登记制度几个论点

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